自己破産後、賃貸はもう住めなくなる？

自己破産をすると不動産や車などの財産を持っている場合、処分して債権者に分配します。

そのうえで借金の返済義務がなくなる免責を認めてもらい、生活の再建を目指すのが自己破産の目的です。

不動産を持っている場合は財産として処分され、信用情報機関に事故情報が登録（ブラックリスト入り）されます。

賃貸住宅に住んでいて自己破産をしても、ブラックリスト入りや自己破産を理由に追い出されることはありません。

ただし、家賃を滞納している場合には注意が必要です。

賃貸借契約は破産管財人が判断する

賃貸住宅に住む場合、家主と住む人の間で賃貸借契約が結ばれます。自己破産をした場合は、自己破産の手続きを進める破産管財人が賃貸借契約を解除すべきかしないかを判断します。

つまり、大家さんの判断で自己破産を理由に賃貸借契約を解除することができないのです。

自己破産のなかでも財産がない場合は同時廃止手続きとなり、破産管財人は選出されません。

また、財産を処分する管財手続きになった場合でも、破産者の生活再建の中心となる住居を奪うことを基本的に破産管財人はしません。

そのため、自己破産をしても賃貸住宅にはそのまま住み続けられるのです。

ただし、破産管財人の判断で賃貸借契約が解除となり、今の賃貸住宅に住めなくなることもあります。

家賃が高すぎるなど、身の丈に合わない賃貸住宅に住んでいる場合は経済的な更生を考慮し破産管財人の判断で、賃貸借契約が解除されます。

家賃を滞納している場合

賃貸住宅に住んでいて自己破産をしても住み続けられるのは、今まで家賃をきちんと支払っていた場合です。

今までの家賃を滞納していると追い出される可能性があります。

家賃の滞納が免責になるので債務不履行

家賃の滞納は、賃貸借契約の滞納にあたり、自己破産で免責になるほかの負債と同じあつかいになります。

免責となると、滞納した家賃の支払いが免除されることになります。これは賃貸借契約の「債務不履行」にあたります。

本来支払われるはずだった家賃を踏み倒されることになるので、大家さんや不動産管理会社は、債務不履行を理由にして賃貸借契約を解除し、退去を命じる可能性があります。

ただし、滞納した家賃の額がほんのわずかの場合は、家主や管理会社の判断で賃貸借契約が継続になって住み続けられる場合もあります。

多額の家賃を滞納している場合は、その分だけ大家さんや不動産管理会社に大きな負担となるため、契約解除となり追い出されることが多いです。

滞納している家賃を直前で支払うのは厳禁

自己破産前に滞納している家賃をまとめて支払えば、債務不履行は避けられ自己破産をしても賃貸住宅に住み続けられる、と考える人も多いでしょう。

滞納している家賃をまとめて支払うと、偏頗弁済とみなされて自己破産後の免責が認められない可能性があります。

偏頗弁済とは、特定の借入先のみに返済をする行為です。偏った返済方法のため、免責が受けられない免責不許可事由にあたります。

滞納している家賃をまとめて支払うと、ほかの借入先よりも滞納した家賃を優先しているとみなされ、偏頗弁済となることがあります。

免責が認められない原因となりますので、避けましょう。

賃貸住宅を新しく借りることはできる？

自己破産をしたあと、新しく賃貸住宅を借りるときに不利になることがあります。

自己破産後にブラックリストに載るのは、賃貸借契約を結ぶ際にも影響があるからです。

新しく部屋を借りるためには２つの審査に通る必要がある

新しく賃貸住宅や部屋を借りるためには、以下2つの審査に通らなければいけません。

  • 大家さんの審査
  • 家賃保証会社の審査

大家さんの審査

大家さんによる審査は、家賃を毎月きちんと支払える能力があると判断されれば、おおむね審査に通ります。

家賃保証会社の審査

家賃保証会社とは、住んでいる人が家賃を支払えなくなった場合に家賃を立て替える会社です。

近年では保証人や連帯保証人を立てるかわりに、賃貸保証会社の利用が必要な賃貸住宅や物件も増えました。

家賃保証会社には全保連、CASA、日本賃貸保証などの家賃保証専門の会社（信用系ともよばれる）もあれば、オリエントコーポレーションなどの信販系の会社もあります。

このうち、家賃保証会社が信販系の会社の場合は、賃貸契約を結ぶ人の信用情報機関の情報を照会します。

自己破産をしているとブラックリスト入りをしている状態です。

家賃の支払い能力がないと判断されるので、自己破産後は信販系の家賃保証会社の審査には通らないことになります。

審査に通らない場合の対策

家賃保証会社の審査に通らないと、賃貸契約が結べず賃貸住宅や物件に住めません。自己破産後、家賃保証会社の審査に通らない場合の対処方法は以下の通りです。

  • 家賃保証専門会社の物件にする
  • 不動産会社に連帯保証人を立てることを打診する
  • 公営住宅を選ぶ

家賃保証専門会社の物件にする

家賃保証専門会社の審査には、自己破産後でブラックリスト入りをしていても通る可能性が高いです。

信販系のように信用情報機関への照会をおこなわないからです。物件を探すときに不動産管理会社に確認し、家賃保証専門会社を利用する物件を選びましょう。

不動産会社に連帯保証人を立てることを打診する

家賃保証会社を利用する代わりに、連帯保証人を立てることで賃貸契約ができないか、不動産管理会社に打診する方法があります。

家賃が支払えなくなった場合に、家賃保証会社ではなく連帯保証人に請求が行きます。不動産管理会社や大家さんが了承すれば、賃貸住宅を借りられます。

また、家賃保証会社ではなく最初から連帯保証人が必要な賃貸住宅を選ぶ方法もあります。

公営住宅を選ぶ

公営住宅のなかには、保証人が不要で借りられるところもあります。ただし、一定の収入以下など借りるには条件があるので確認しましょう。

まとめ

自己破産をすると、信用情報機関に事故情報が記録され、5～10年のブラックリスト入りとなります。

自己破産が理由で賃貸住宅を追い出されることはありませんが、家賃を滞納している場合は債務不履行となって賃貸借契約が解約となり、退去を命じられる可能性が高いです。

また、家賃が高すぎるなどの場合も、破産管財人の判断によって賃貸借契約が解約される場合があります。

自己破産前に滞納している家賃をまとめて支払うと、偏頗弁済と判断され自己破産後免責が認められない可能性があります。

もしも現在家賃を滞納している状態で自己破産を考えているときには、弁護士などの専門家に相談してみましょう。

自己破産後、ブラックリストに入っている状態のため家賃保証会社の審査に通らず、賃貸物件の契約ができないことがあります。

信販系ではなく家賃保証専門会社を利用する物件や、連帯保証人を代わりに立てる、家賃保証会社の利用が不要な公営住宅を借りるなどの方法があります。

自己破産後でも、賃貸住宅の契約自体は可能ですので、「賃貸物件に住めなくなるかもしれない」と不安な場合も、弁護士に相談して借金問題の解決に動きましょう。

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