借金500万を住宅ローンに上乗せする方法と対策

住宅ローンは金利が低いことが特徴で、もし500万円の他の借金を一本化できれば、返済の手間が軽減され、より楽に感じることができます。通常、住宅ローンは「住宅に関連する費用」であれば物件費用に上乗せして借り入れが可能ですが、住宅ローンの枠内で自動車や家財の購入、教育費用などに関して別途ローンを組む必要はありません。この記事では、借金500万円を住宅ローンに上乗せする方法と、その後の返済で考慮すべきリスクやその対策について詳しく解説します。

借金500万円を住宅ローンに上乗せできるか？

住宅ローンは購入した物件や土地を担保にするため、金融機関にとって損失のリスクが非常に低く、通常のローンよりも低金利で提供されています。もし他の借金を住宅ローンに統合できれば、返済が楽になる可能性がありますが、一般的には他の借金を住宅ローンに組み込むことは難しいです。しかし、驚くことに、借金500万円を住宅ローンに上乗せできるケースも存在します。「借金500万円を住宅ローンに上乗せしたい」「少しでも低金利でローンを組みたい」と考えている方に向けて、まずは以下のポイントを解説します。住宅ローンに借金を上乗せできない理由や、500万円を住宅ローンに上乗せする方法について、低金利の住宅ローンを利用することで返済負担を軽減できる可能性があるので、ぜひご参考ください。

借金500万円を住宅ローンに上乗せする場合のケース

金融機関や住宅ローン商品ごとに、資金の使途に関する要件は異なるため、借金500万円を住宅ローンに上乗せできる場合とできない場合があります。以下のようなケースを検討する際には、注意が必要です：

• 住宅用途の資金以外は上乗せできない
• リフォーム費用なら上乗せ可能
• 住宅ローンに関連する諸費用であれば上乗せ可能
• 返済比率によっては審査が通らず、上乗せできない

上乗せできる理由とできない理由を理解していれば、住宅ローンを効果的に活用できます。借金500万円を住宅ローンに上乗せできるかどうかについて、詳細に解説するので参考にしてください。

住宅購入資金以外の上乗せは不可

住宅ローンは「目的別ローン」に分類されるため、基本的には住宅購入に関する資金にのみ使用が制限されます。目的別ローンとは、特定の目的にのみ使えるように制限されたローンで、そのため借りた資金を自由に使えない代わりに、低金利で提供されるのが特徴です。住宅ローンに上乗せできない借入金には、以下のようなものがあります：

• 生活費
• 車や家財など生活に関わる物の購入費
• 教育資金や養育費
• ライフイベント実現に必要な資金
• ローンや借金返済のための資金
• 事業や資産運用に要する資金

これらは「住宅購入資金とは関係ない」と見なされるため、住宅ローンに上乗せして借り入れることはできません。審査に通らないだけでなく、住宅以外を目的にした借り入れは契約違反となります。また、借入時に領収書などがチェックされるため、借入金額を不正に上乗せすることは避けるべきです。このような行為は銀行に容易に発覚し、不正行為として問題になる可能性があります。

リフォーム費用は上乗せ可能

住宅ローンで借り入れできる範囲に「リフォーム費用」が含まれる場合、契約違反には該当しないことがあります。そのため、リフォーム費用を住宅ローンにまとめて借りることができる金融機関もあります。リフォームとして認められる費用の例には、以下のものがあります：

• リノベーション
• 外構工事
• 増改築
• 太陽光発電設備の導入

中古物件を購入して同時に増改築やリノベーションを行う場合は、住宅購入金額にリフォーム代を上乗せした住宅ローンを利用することが可能です。既に住んでいる自宅をリフォームする場合は、リフォーム費用を上乗せして住宅ローンの借り換えをするか、リフォームローンを利用する方法も検討できます。

また、ろうきんの「リフォームローン」では、2025年5月現在、担保の有無に応じて以下の金利が適用されます：

• 有担保ローン：
• 団体会員の構成員：2.200％（変動金利）、2.300％（固定金利）
• 生協会員および同一生計の家族：2.400％（変動金利）、2.500％（固定金利）
• その他一般勤労者：3.475％（変動金利）、3.300％（固定金利）
• 無担保ローン：
• 団体会員の構成員：2.400％（変動金利）、2.500％（固定金利）
• 生協会員および同一生計の家族：2.600％（変動金利）、2.700％（固定金利）
• その他一般勤労者：3.675％（変動金利）、3.500％（固定金利）

有担保ローンの場合、金利が年0.2％引き下げられる「ずっとサポート引き下げ」制度が適用され、さらに金利が低くなります。ろうきん住宅プラス500の「プラス500」部分と比較すると、団体会員向けの有担保ローンはかなり低金利です。

• 「プラス500」の通常金利： 3.650％
• リフォームローン（固定金利）： 2.300％
• リフォームローン（変動金利）： 2.200％

金利引き下げ制度を活用すれば、「プラス500」の金利は年1.800％まで引き下げられるため、非常にお得になります。リフォーム費用を借り入れる際は、利用するローンによって返済額に大きな差が生じることを意識しておきましょう。

返済比率が高い場合、審査に通過せず上乗せ不可

年間返済額と年収の比率を「返済比率」と呼びます。借金500万を住宅ローンに上乗せした場合、この返済比率が高くなりすぎると、審査に通過せず、住宅ローンに上乗せできないことがあります。たとえ希望する返済額や返済率であっても、返済比率が高いと判断されると、審査に落ちてしまうことがあります。

住宅ローンにおける返済比率は、以下のように計算されます：
返済比率＝年間返済額 ÷ 年収 × 100

返済比率の基準は、年収400万円未満であれば30％、年収400万円以上では35％が一般的です。年収によって基準は異なりますが、借金500万円を住宅ローンに上乗せする場合、返済比率が40％を超えないようにすることが重要です。

例えば、同じ月々の返済額でも年収によって返済比率は変わりますので、以下の例を参考にしてみてください：

返済比率が30％の場合でも、家族構成や他の支払い状況によって、住宅ローンに充てることのできる月々の返済額は異なります。借金500万円を住宅ローンに上乗せして審査が通過しても、月々の返済に困窮するようでは無理な返済計画となります。そのため、ライフプランを考慮しつつ、借入金額や返済額を慎重に検討することが重要です。

住宅ローン関連の諸費用は上乗せ可能

住宅ローンに関連する諸費用は、住宅購入金額に上乗せして住宅ローンに含めることができます。これらの諸経費は住宅ローンを利用する際に必ず発生するため、上乗せして借り入れることが認められています。一般的な住宅ローンにかかる諸経費には、以下の項目が含まれます：

• 住宅ローン借換え資金や手続き費用
• 住宅購入時の登記費用
• 住宅ローン保証料
• 火災・地震保険料
• 収入印紙の費用
• 融資事務手数料
• 物件調査手数料

なお、住宅購入時の諸費用は物件の種類や購入金額により異なりますので、全額を現金で準備するのが難しい場合もあります。一般的な諸費用の目安は以下の通りです：

• 注文住宅：3～6％
• 新築一戸建て（建売住宅）：6～9％
• 中古一戸建て：6～9％
• 新築マンション：3～6％
• 中古マンション：6～9％

例えば、4,000万円の一戸建てを購入した場合、諸費用が3％だと240万円、9％だと360万円になります。物件が高額になるほど、仲介手数料などの影響で諸費用も増えます。そのため、住宅ローンに諸費用を上乗せすることを検討する必要が出てきます。しかし、住宅ローンに諸費用を加えると、借入金額が増えると同時に利息も増加するというデメリットもあります。

マイホーム購入後の生活に支障がない場合、返済総額を抑えるためには諸費用を自己資金で支払うことが推奨されます。ただし、その場合でも自己資金をすべて住宅購入に使い切ってしまわないよう、他のリスクに備えることが重要です。

借金の負担を軽減するための3つの方法

借金500万円を住宅ローンに上乗せして一本化しても、返済が難しくなった場合、返済が滞る前に返済計画を見直す必要があります。ただし、実施する方法によってはマイホームを手放すことになる可能性もあるため、十分に検討した上で行動することが重要です。

とはいえ、住宅ローンの返済は毎月確実に発生します。増えた借金の返済負担を軽減するための方法を3つご紹介します。

1. 低金利ローンへの借り換えを検討
2. 任意整理を利用
3. 個人再生を利用

借金の負担を軽減したい場合は、借り換え、任意整理、個人再生の順番で検討することが、少しでもデメリットを避けるために有効です。それぞれの方法について詳しく解説しますので、住宅ローンの返済に困った際の備えとして、ぜひ知識を深めておきましょう。

低金利ローンでの借り換えを検討する

住宅ローンの金利を現在よりも低いものに切り替える方法は「借り換え」と呼ばれます。金利が下がることで、利息も減少し、月々の返済額が軽減される可能性があります。低金利への借り換えには以下のような方法が考えられますので、参考にしてください。

• 複数のローンがある場合：低金利のローンにまとめて借り換え
• 既に住宅ローンがある場合：借金を上乗せして住宅ローンにまとめる
• 住宅ローンを借り換え：さらに低金利の住宅ローンに変更

ただし、ローンの借り換えには審査が厳しいというデメリットもあります。低金利の住宅ローンに借り換える場合、マイホームの担保価値も審査に影響を与えるため、必ずしも借り換えが成功し、負担軽減が実現するわけではありません。また、借り換えの審査では、健康状態や年収、返済能力に加え、返済期間や完済年齢、返済比率が厳しく問われます。さらに、借り換え時の年齢が規定の完済年齢を超えていると、審査を通過できないこともあります。

毎月の返済額が減る代わりに、返済期間が延び、最終的には返済総額が大きく上回る可能性もあります。したがって、メリットとデメリットを十分に理解したうえで、慎重に検討することが必要です。

任意整理を活用する

任意整理は、債権者を自分で選んで交渉し、借金返済の負担を軽減できる方法です。ただし、住宅ローンなど担保権がついているものや、連帯保証人がいる場合、迷惑をかける可能性がある債務は対象外にした方が良いでしょう。裁判所を介さずに手続きが進められる任意整理では、以下のような交渉が行われます。

• 将来の利息のカット
• 過払い金の元金充当
• 過払いによる返済残高の再計算
• 月々の返済額の軽減

任意整理のデメリットとして、信用情報機関に金融事故として記録され、ブラックリストに載ることが挙げられます。このため、完済から約5年程度はクレジットカードやローンの審査が通らなくなります。また、任意整理は個別の交渉に基づく手段であるため、金融機関によっては協力を拒否される可能性もあります。

さらに、任意整理で債務が完全に免除されることは少ないため、支払いが継続するケースがほとんどです。具体的には、次の2つの支払いが必要となります。

1. 任意整理によって減額された月々の支払い額
2. 任意整理を行わなかった、または交渉が決裂した借金の支払い

もし、減収や離職などの理由で支払いが困難な場合、任意整理をしても最終的には自己破産や個人再生に進む可能性が高くなります。したがって、完済までの支払い計画を前提に、任意整理を検討することをお勧めします。

個人再生を活用する

「個人再生」は、民事再生法を利用して債務者の返済支援を行う方法で、借金返済の負担を軽減する手段の一つです。裁判所に申し立てを行うことで、原則として3年間で分割して最低弁済額のみを支払い、特別な事情があれば5年の分割払いも選択できます。ただし、最低弁済額は借金残高により異なり、債務総額が5,000万円を超える場合は個人再生を利用することができません。

債務合計額に応じた最低弁済額は以下の通りです：

• 100万円未満：債務額全額
• 100万円～500万円未満：100万円
• 500万円～1,500万円未満：債務合計額の5分の1
• 1,500万円～3,000万円未満：300万円
• 3,000万円～5,000万円未満：債務合計額の10分の1

住宅ローンを利用している場合、一定の条件を満たすことで「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を適用し、自宅を手放さずに個人再生を進めることが可能です。また、既に自動車ローンを完済していれば、車を保持することができますが、ローン支払い中の場合、車はローン会社に引き上げられることになります。

個人再生を利用すると、金融事故としてブラックリストに登録され、5年から10年間は金融機関からの借り入れができなくなります。したがって、早急に生活基盤を整えることが重要です。手続きは複雑なため、弁護士や司法書士に依頼することが一般的で、その際の報酬として50万円前後が必要となる場合があります。

借金負担軽減のための3つの方法のまとめ

借金の軽減方法として紹介した3つの選択肢を比較してみましょう。

借金の支払いが難しくなった場合、返済が滞る前に支払い負担を軽減できる方法を検討することが重要です。任意整理や個人再生を選択した場合、途中で支払いが滞ると、元の借金総額に戻り、最終的には自己破産しか選択肢がなくなる可能性があります。どちらも返済は続くため、支払額を減らし、完済を目指すためには、早期の対策が不可欠です。

まずは「ローン借り換え」から検討してみましょう。金融信用情報に問題がなく、返済計画に無理がなければ、低金利のローンに変更することで、返済負担を軽減できる可能性があります。もし借り換えの審査に通らなければ、任意整理や個人再生の利用を検討するのがよいでしょう。

低金利ローンへの借り換え、任意整理、個人再生などの方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。最適な返済計画を選ぶためには、専門的なアドバイスを受けることが重要です。そこでおすすめなのが「マネーキャリア」です。オンラインで、住宅ローンのプロに無料で何度でも相談できる窓口を利用し、安心して返済計画を立てましょう。

借金500万円を住宅ローンに上乗せをするメリット

カードローンやクレジットカードの借金を住宅ローンに上乗せすることで得られるメリットを紹介します。主な利点として、以下の3つが挙げられます。

1. 月々の返済負担が軽減される
2. 返済回数が決まっており、完済が見込める
3. 貯金がなくてもマイホームを手に入れられる

これらのメリットについて、具体的な事例を交えながら詳しく解説していきます。

貯金がなくてもマイホームの購入が可能

借金を上乗せできる住宅ローンを利用すれば、貯金がなくてもマイホームを手に入れられるというのも大きなメリットです。

「マイホームを購入したいが、頭金がなく、借金もある」という人も多いでしょう。以前は、マイホーム購入には頭金が必要だと考えられていました。しかし、借金の上乗せに理解を示す金融機関を利用すれば、貯金がなくても住宅ローンを組むことが可能です。

貯金がなくても、借金があってもマイホームを手に入れることができるのは、非常に大きな利点です。

月々の返済額の軽減が可能

借金を住宅ローンに上乗せすることで、月々の返済負担が軽減されるメリットがあります。住宅ローンはカードローンやクレジットカードに比べて金利が低いため、トータルの返済額が増えることはありますが、月々の支払い額を減らすことができるのです。

実際に「借金をおまとめできるニューゲート・コンサルティングの住宅ローンと事例」を見てみましょう。

Y様ご夫婦

W様（単身）

T様ご夫婦

※こちらのお客様は実家敷地内に注文住宅を建築

賃貸住宅に住んでいる場合、マイホーム購入によって家賃が不要となり、さらに住宅ローンに借金を上乗せすることで月々の返済負担が大きく軽減されます。「家賃と借金返済で生活が厳しい」と感じている人にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。

以下でも借金がある方の住宅ローンに関する記事を解説しています。

2025年2月18日 借金があっても住宅ローン審査に通った！審査に通る方法とは？

2025年4月11日 住宅ローンで借金を一本化！おまとめ住宅ローンの方法やメリット・デメリット

2025年4月11日 住宅ローン審査に落ちる理由とは？通らない原因と審査に落ちた人の特徴・対処法を解説

返済回数が決まり、完済の目標が明確になる

返済回数があらかじめ決まっており、完済を目指せる点も住宅ローンに上乗せするメリットの一つです。

カードローンやキャッシングは、利用限度額内であれば何度でも借入が可能ですが、新たな借入をすると返済が長期化し、いつまでも終わりが見えません。中には、何年、さらには何十年も利息だけを払い続けることになり、最終的には利息だけでかなりの額を支払うことになります。

一方、住宅ローンは返済金額だけでなく、返済回数も定められています。決められた金額を決められた回数だけ支払うことで、確実に借金を完済することができます。このように返済の終わりが明確である点が、住宅ローンを利用する大きなメリットです。

借金500万円を住宅ローンに上乗せをするデメリット

借金を上乗せできる住宅ローンは便利ですが、いくつかのデメリットも存在します。特に大きなデメリットは以下の2点です。

1. 対応している金融機関が限られている
2. 住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンに申し込む際は、メリットだけでなく、これらのデメリットも理解しておくことが重要です。それぞれのデメリットについて、さらに詳しく説明します。

住宅ローン審査が厳しくなる可能性がある

借金を住宅ローンに上乗せすることは、すべての金融機関で対応しているわけではないため、デメリットとなります。つまり、「どの金融機関でも借金を住宅ローンに上乗せできる」とは限りません。

住宅ローンは、カードローンやクレジットカードとは異なり、金利が大きく異なります。そのため、上乗せを受け付けていない金融機関も多いのです。この方法を活用するためには、上乗せに対応している金融機関を見つける必要があります。

対応可能な金融機関が限られる

借金を住宅ローンに上乗せすることは、すべての金融機関で対応しているわけではないため、デメリットとなります。つまり、「どの金融機関でも借金を住宅ローンに上乗せできる」とは限りません。

住宅ローンは、カードローンやクレジットカードとは異なり、金利が大きく異なります。そのため、上乗せを受け付けていない金融機関も多いのです。この方法を活用するためには、上乗せに対応している金融機関を見つける必要があります。

任意売却による住宅ローン整理も選択肢

借金が増え、返済額に困った場合、住宅ローンの整理方法として「任意売却」を選択肢の一つとして考えることができます。マイホームを手放すことにはなりますが、返済に悩みながら困窮した生活を続けるよりも、思い切って任意売却を選ぶことで、より有利なローン整理ができる場合があります。ここでは、任意売却について詳細に解説していきます。

• 任意売却の仕組み
• 任意売却のメリットとデメリット
• 任意売却の手順

住宅ローンの支払いが滞ると、最終的には競売にかけられて、不利な形でマイホームが売却されてしまいます。減収や離職により支払いが困難になった場合、借金がある限り、誰にでもそのリスクはあります。万が一に備えて、任意売却についてしっかりと理解しておくことが大切です。

任意売却の流れについて

住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅を売却してその代金で返済に充てることを「任意売却」と呼びます。住宅ローンの担保となっている住宅の抵当権解除を金融機関に申し出て、自分で住宅を売ることで、競売にかけられるよりも高い価格で売却することができます。土地や不動産の価値によりますが、住宅購入時の価格よりは売却価格が低くなることが多いものの、競売にかけられると市場価格の50～70%程度と非常に低い価格で売却されてしまいます。

任意売却と競売のどちらでも、売却額が住宅ローンの残債に届かない場合、残りのローン額は依然として残り、完済するまで支払い続ける必要があります。住宅ローンが支払えなくなった場合、「どうせ売却するなら、少しでも高く売りたい」と考えることが多く、そのため競売にかけられる前に任意売却を選ぶことが一般的です。

住宅ローンの支払いが6ヶ月滞ると、競売の手続きが開始されるおそれがあるので注意が必要です。競売が開始されるまでの流れは以下の通りです。

• 滞納1～2ヶ月目：支払い請求が届く
• 滞納2～3ヶ月目：催告書が届く
• 滞納3～6ヶ月目：期限の利益喪失通知、代位弁済通知が届き、競売手続きが進む
• 滞納6～10ヶ月目：競売開始決定通知が届く
• 滞納12～16ヶ月目：期間入札の通知が届く

代位弁済通知が届いた際に任意売却を申し出れば、競売の手続きが一時的に停止する可能性もありますが、住宅ローン残額や延滞損害金などの一括返済が原則となります。期間入札の通知が届く頃には入札が開始される直前となり、入札が始まると任意売却はできなくなります。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、任意売却、競売、自己破産などの選択肢がありますが、一般的には「任意売却」がデメリットが少ない方法だと考えられています。

任意売却のメリットとデメリット

住宅ローンの任意整理の一つである「任意売却」には、市場価格に近い価格で売却できるというメリットがあります。しかし、その一方で信用情報機関に金融事故の履歴が約7年間残り、この期間中はブラックリストに登録されるなどのデメリットも存在します。任意売却で自宅を手放す場合には、メリットとデメリットをしっかり理解し、住宅ローンの返済方法について十分に検討することが重要です。そうしないと、後悔を招くことになりかねませんので、注意が必要です。

任意売却のメリット

• 競売にかけられるよりも、高い価格で売却できる可能性がある
• 売買手数料が含まれているため、手元資金が必要ない
• 無理のない返済計画を提案してもらえる場合が多い 任意売却のデメリット
• 売却額がローン残高に届かない場合（オーバーローン）、残りの返済が必要
• オーバーローンの場合、担保権を解除できない可能性がある
• 買い手が見つかるまで売却できない

返済が滞ってから任意売却をするよりも、計画的に行う方が時間的な余裕や心の余裕を持つことができます。計画的に進めることは重要ですが、延滞のギリギリまで任意売却を引き延ばしてしまうと、買い手が見つからない場合もあり、事態が悪化することもあるため、任意売却を行うタイミングには十分な注意が必要です。

任意売却の進め方は？

任意売却は、まずマイホームの抵当権を持つ金融機関に相談し、「抵当権の解除」と「許可」を得ることから始まります。通常、約6ヶ月程度で売却を完了させることが目標となります。任意売却を考える場合、住宅ローンの返済が難しくなることが予測されるため、競売にかけられる前に実行する必要があります。任意売却を利用できるためには、以下の条件に該当しないことを確認しておきましょう。

• すでに競売にかけられている
• 税金の滞納によって差し押さえの対象となっている
• 一括返済しか認められていない住宅ローンである

任意売却が可能となるのは、返済が滞り始めてから3～6ヶ月後に届く「期限の利益喪失通知」が届いたタイミングです。この通知が届いた後は、迅速に行動を開始する必要があるため、事前に任意売却の流れを理解しておくことが重要です。

任意売却の流れ：

1. 「期限の利益喪失通知」を受け取ったら、不動産業者に相談し、査定を依頼する。
2. 住宅ローンの返済残高を確認し、「支払計画書」を作成する。
3. 金融機関から任意売却の許可を得る。
4. 任意売却の手続きを進め、買い手を探す。
5. 売買契約が成立したら、決済日を待ち、所有権を移行する。

任意売却に詳しい不動産業者などの専門家に相談することで、査定額や返済計画に関する適切なアドバイスを受けることができます。マイホームの売買は、遅くとも6ヶ月以内に完了させなければ競売にかけられてしまうため、必要書類を準備し、スムーズに進行することが大切です。通常、売買契約から決済日まで約1ヶ月、所有権の移転には約2週間程度かかるため、任意売却では、できるだけ短期間で有利な売却を実現することが重要なポイントとなります。

まとめ: 借金500万円を住宅ローンに上乗せする方法

この記事では、借金500万を住宅ローンに上乗せする方法や借金返済負担を減らす方法について紹介しました。借金500万を住宅ローンに上乗せすることは可能ですが、金融機関や住宅ローンの種類、審査の結果によっては必ずしも上乗せができるわけではありません。また、住宅ローンに借金を上乗せする際には、減収や離職などで計画通りに返済できなくなるリスクがあるため、その対策も考えておく必要があります。

借金500万を住宅ローンに上乗せした場合、返済が困難になるリスクを避けるためには、専門的なアドバイスを受けることが大切です。借金500万を住宅ローンに上乗せする方法について、最適なアドバイスをしてくれるのは、ファイナンシャルプランナー（FP）が提供するサービスです。お金に関する悩みを解決するために、FPが個々の状況に合わせた提案をしてくれる専門サービスを利用することをおすすめします。