個人再生の住宅ローン特例って何？持ち家を残すための条件は？

「住宅ローン特例」とは、住宅ローンを組んでいる人が借金の返済ができなくなった場合、住宅を失わずに経済的に再生できるようにするための個人再生の制度です。

正式名称は、「住宅資金貸付債権に関する特則」、「住宅資金特別条項」とも呼ばれています。

一般的に、住宅ローンを組むときには購入する住宅を抵当権に入れます。

抵当権とは、万が一住宅ローンが返済できなくなった場合、抵当権に入っている住宅を売却し、残りの住宅ローンを返済するためです。

一方、個人再生は借金の元金を大幅に減額し、借金の完済を3～5年までで目指す債務整理方法です。

借金の返済を目指すには、当然仕事によって返済のための収入を得るなど、しっかりとした生活基盤が必要になります。

ところが、借金によって住宅ローンが返済できなくなり住宅を失うと、生活の基盤がゆらいでしまうのです。

借金を完済する生活基盤を保つ目的で、個人再生しても住宅ローンのある住宅は手放さなくても良い、と定義された制度が住宅ローン特例です。

住宅を手放さなくても、債務整理をして借金の完済を目指せます。ただし、住宅ローン特例は個人再生に限定した特例です。

自己破産の場合は適用とならず、すべての財産を失うことを覚えておきましょう。

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住宅ローン特例の注意点

住宅ローン特例によって、住宅ローンのある住宅は手放さなくても個人再生が可能です。ただし、以下の点に注意しましょう。

  • 住宅ローン自体は個人再生手続きの減額対象にならない
  • 税金を滞納している場合解消する必要がある可能性がある
  • 競売手続きが進んでいる場合も税金滞納に注意

住宅ローン自体は個人再生手続きの減額対象にならない

住宅ローン自体は個人再生手続きの減額対象にはなりません。

個人再生は、すべての借金総額からの減額ができますが、そのなかに住宅ローンは含まれていないからです。

ただし、住宅資金の貸付をする銀行などとあらかじめ協議をすると、以下の条項を定めることも可能です。

すでに住宅ローンの返済が滞っている場合は、銀行などに相談してみましょう。

  • 期限の利益を復活させる（期限の利益回復型）
  • 再生計画に住宅ローンの返済の一部繰り延べする（リスケジュール型）

税金を滞納している場合解消する必要がある可能性がある

税金を滞納すると、税金の支払いのために住宅が差押登記されます。すでに差押登記がされている場合は、住宅ローン特約が利用できません。

滞納している税金を支払い、差押登記を解消しましょう。

もしも滞納している税金が一括での解消が難しい場合、債権者の同意を得れば分割での解消が認められます。

競売手続きが進んでいる場合も税金滞納に注意

すでに住宅ローンの対象となっている住宅が競売にかけられ、手続きが進んでいる場合でも住宅ローン特例は利用できます。

ただし、税金の滞納をしていない場合です。

税金の滞納がなく住宅の競売手続きが進んでいる場合、個人再生の申し立てをして認められると、裁判所が競売手続の中止命令を発します。

そのため、競売が止まり住宅を失うことはありません。

税金を滞納している場合、税金は再生債権者共同の利益のために用いられる共益債権および、税金関係や法律で優先権が認められている一般優先債権 に該当します。

そのため、競売が止められません。競売を止めるためにも、税金の滞納を解消するのが重要です。

住宅ローン特例が認められる要件

住宅ローン特例は、すべての住宅ローンに認められているわけではありません。住宅ローン特例が認められるのは、以下5つの要件を満たした住宅ローンのみです。

住宅の購入、又は改良に必要な資金であること

住宅ローンが住宅の購入または改良に必要な資金として借入れられ、住宅が抵当権に入っている必要があります。

借り換えた住宅ローンやリフォームローンでも、住宅の購入や改良が目的で住宅が抵当権に設定されているなら、住宅ローン特例が認められます。

住宅ローンのほかに事業資金融資などを受けて、事業資金融資のほうの担保に住宅を設定している場合は、住宅ローンの抵当権に住宅が入っていないことになります。そのため、住宅ローン特例は認められません。

不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

事業資金融資などほかの融資やローンを受けるときに、住宅を抵当権に入れてしまっている場合は住宅ローン特例が受けられません。

あくまで住宅ローン特例は住宅ローンのための特例だからです。

一方、複数の住宅ローンを受けていても、住宅ローンならすべてが住宅ローン特例の対象となります。

本人が所有している住宅であること

住宅とは、事業ではなく居住を目的とした建物です。そのため、住宅ローン特例は事業用の建物には認められません。

ただし、店舗兼住宅など事業と居住の両方を目的としている場合は、住居の床面積の半分が居住用であれば住宅とみなされます。

また、住宅ローン特例は本人が所有している住宅にのみ適用されます。また、所有とは共有も含まれます。

ペアローンを組んで住宅が夫婦の共同名義となっている場合も、住宅ローン特例の対象となります。

本人が居住している住宅であること

住宅ローン特例は、所有している本人が居住している住宅に適用されます。もともと生活の基盤である住宅を保って借金返済を目指すためだからです。

そのため、普段は住んでいない別荘や、一時的に友人に貸している物件などは、住宅ローン特例は認められません。

保証会社による代位弁済後、6カ月を経過していないこと

住宅ローンの支払いを滞納すると、保証会社が住宅ローン会社に対して代わりに支払い（代位弁済）します。

その場合、保証会社の支払い終了から6ヶ月を過ぎると住宅ローンが適用できません。

すでに保証会社が代位弁済をしている場合は、6カ月以内に個人再生手続きを申し立てる必要があります。

まとめ

債務整理をすると住宅などの財産を手放さなければいけない、というイメージがあります。

借金を減額しながら完済を目指す個人再生は、返済のための生活基盤を失わない目的で、住宅ローン特例を設けています。

住宅ローン特例は個人再生だけの特例で、住宅を失わずに借金の整理が可能です。

ただし、住宅ローン特例の対象となる住宅は、抵当権に入っていること、住宅ローン以外の担保に入っていないこと、本人が居住していることなどの条件があります。

さらに、税金を滞納していないのが重要です。住宅ローンの支払いが滞り、すでに保証会社が住宅ローンを代位弁済している場合は、6カ月以内に個人再生手続きをして認められないと、住宅ローン特例が適用されなくなります。早めの手続きが必要です。

住宅を手放さずに債務整理をしたいなら、個人再生が向いています。ただし、どの債務整理が向いているかどうかは借金の額や借入先、期間によっても異なってきます。

住宅を失わずに債務整理をしたいときや、どの債務整理にすべきか悩んでいるときにも、弁護士へ相談するのがおすすめです。

税金を滞納しているので住宅を手放してしまうのが不安な場合も、相談してみましょう。

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